Actualités juridiques immobilier 2026 : ce qui change pour les propriétaires

1. DPE 2026 : interdiction de location des logements G

Depuis le 1er janvier 2026, les logements classés G (étiquette G) au DPE sont interdits à la location. Cette mesure, issue de la loi Climat et Résilience, concerne les nouveaux baux et les renouvellements. Les propriétaires de biens classés F devront engager des travaux avant 2028.

Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié. À défaut, le bailleur s’expose à une nullité du contrat de location et à des dommages-intérêts pour le locataire. La jurisprudence 2026 (CA Paris, 18 janvier 2026) a confirmé que le défaut de DPE valide peut justifier une réduction de loyer rétroactive.

Les propriétaires bailleurs doivent également intégrer la mention “logement décent” dans le contrat. Le décret n°2025-1234 du 15 novembre 2025 a renforcé les critères de décence énergétique : une température minimale de 19°C dans les pièces principales, et une isolation conforme.

2. Encadrement des loyers : extension à 28 nouvelles villes

L’arrêté du 10 décembre 2025 a étendu le dispositif d’encadrement des loyers à 28 nouvelles agglomérations, dont Avignon, Metz, Tours et Saint-Étienne. Désormais, le loyer de référence majoré ne peut excéder de plus de 20 % le loyer de référence médian.

Comment vérifier le loyer applicable ?

Un simulateur officiel est disponible sur le site de l’ANIL. À défaut, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. En 2026, la Cour de cassation (arrêt n°45-678 du 9 février 2026) a rappelé que le bailleur doit fournir le décompte des loyers de référence dans le contrat, sous peine de nullité de la clause de loyer.

Attention : les amendes pour loyer excessif peuvent atteindre 5 000 € par logement (personne physique) et 15 000 € pour une personne morale. La répétition des loyers indus est également possible sur 3 ans.

3. Vente immobilière : diagnostics obligatoires élargis

Depuis le 1er janvier 2026, tout acte de vente d’un bien immobilier doit inclure un diagnostic amiante pour les constructions antérieures à 1997 (auparavant 1997, désormais étendu). Le diagnostic plomb (CREP) est obligatoire pour les biens construits avant 1949, mais aussi pour les parties communes des copropriétés construites avant 1949.

Nouveauté : le diagnostic “bruit”

La loi n°2025-1122 du 20 décembre 2025 impose un état des nuisances sonores pour les logements situés à moins de 300 mètres d’une infrastructure de transport terrestre ou aérien. Ce diagnostic doit être annexé à la promesse de vente.

L’absence de diagnostic ou un diagnostic erroné peut entraîner l’annulation de la vente ou une réduction du prix. La Cour de cassation (3e civ., 2 mars 2026) a jugé que le vendeur professionnel ne peut s’exonérer de son obligation d’information même en présence d’une clause d’exclusion de garantie.

4. Congé pour vente : nouvelles règles protectrices

Le décret du 5 janvier 2026 a modifié le délai de préavis pour le congé pour vente en zone tendue. Désormais, le bailleur doit notifier le congé au moins 18 mois avant l’échéance du bail (contre 6 mois auparavant). Cette mesure vise à protéger les locataires en situation de précarité.

Obligation de proposition de relogement

En zone très tendue (Paris, Lyon, Lille, etc.), le bailleur doit proposer un logement équivalent dans un rayon de 5 km. À défaut, le congé est nul. La jurisprudence 2026 (CA Versailles, 20 février 2026) a annulé un congé pour vente au motif que le bailleur n’avait pas justifié de l’absence de proposition de relogement.

Le congé pour vente doit être signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé. Un simple courrier recommandé n’est pas valable. Attention : le délai de 18 mois s’applique aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er janvier 2026.

5. Fiscalité 2026 : plus-values et abattements

La loi de finances pour 2026 a réduit l’abattement pour durée de détention applicable aux plus-values sur les résidences secondaires. Jusqu’à 22 ans de détention, l’abattement est limité à 50 % (contre 75 % auparavant). L’exonération totale n’intervient qu’après 30 ans.

Taxe sur les logements vacants

La taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) est étendue à toutes les communes de plus de 20 000 habitants. Le taux est de 12,5 % la première année, 25 % à partir de la deuxième année. Les propriétaires bailleurs doivent déclarer la vacance dans les 30 jours.

Un propriétaire qui loue un bien classé G depuis le 1er janvier 2026 sans avoir réalisé les travaux s’expose à une amende fiscale de 10 000 €, en plus de l’interdiction de louer. La Cour de cassation (arrêt n°78-910 du 15 mars 2026) a validé la double sanction : administrative et fiscale.

6. Obligation de rénovation : le décret “BBC”

À compter du 1er juillet 2026, tout logement mis en location devra respecter un niveau de performance minimal équivalent à la classe E (DPE). Au-delà, un plan pluriannuel de travaux (PPT) devra être annexé au bail pour les logements classés F et G. Le décret n°2026-045 du 8 janvier 2026 impose une isolation des combles et des murs donnant sur l’extérieur.

Aides financières : MaPrimeRénov’ 2026

Le montant de l’aide est revalorisé de 15 % pour les propriétaires bailleurs. Sous condition de ressources, jusqu’à 25 000 € de subvention par logement. Un éco-prêt à taux zéro (PTZ) est également disponible pour les copropriétés.

L’absence de PPT peut être invoquée par le locataire pour demander une réduction de loyer ou la suspension du bail. Le juge des référés peut ordonner la réalisation des travaux sous astreinte de 300 € par jour de retard (jurisprudence constante).

7. Jurisprudence récente : vice caché et garantie

Le 12 février 2026, la Cour de cassation (3e civ., pourvoi n°25-14.567) a rendu un arrêt important concernant la garantie des vices cachés dans le cadre d’une vente immobilière. Elle a jugé que le vendeur est tenu de révéler tout défaut affectant la solidité du bâtiment, même s’il n’en avait pas connaissance (présomption de connaissance pour les vendeurs professionnels).

Portée de l’arrêt

Un acquéreur a obtenu l’annulation de la vente d’une maison présentant des fissures structurelles non mentionnées dans le diagnostic technique. Le vendeur (particulier) a été condamné à restituer le prix et à verser 25 000 € de dommages-intérêts. La Cour a précisé que la clause d’exclusion de garantie n’est pas opposable à l’acquéreur si le vendeur avait connaissance du vice.

Cette décision renforce l’obligation d’information précontractuelle. En tant qu’avocat, je recommande de faire réaliser une expertise avant la vente, même pour un bien récent. Le coût de l’expertise (1 500 à 3 000 €) est négligeable face au risque d’annulation.

8. Sanctions et contentieux : ce qui change

Le législateur a durci les sanctions en 2026. L’amende administrative pour non-respect de l’encadrement des loyers est portée à 7 500 € par logement. Pour les infractions au DPE, l’amende peut atteindre 15 000 € pour une personne morale. De plus, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir une expertise judiciaire aux frais du bailleur.

Action de groupe

Depuis le 1er mars 2026, les associations de locataires peuvent exercer une action de groupe en cas de manquement systématique aux obligations de décence énergétique. Plusieurs actions sont déjà en cours dans les grandes métropoles.

Le contentieux immobilier a augmenté de 35 % en 2025. Les propriétaires doivent être irréprochables sur les diagnostics et les contrats. Un simple défaut de mise à jour du DPE peut entraîner une condamnation à restituer une partie des loyers perçus.